La campaña de la declaración de la renta de 2022 comienza el 11 de abril y se alarga hasta el 30 de junio de 2023.

Todos los propietarios con viviendas en alquiler están obligados a presentar los ingresos obtenidos como arrendadores si éstos han superado los 1.600 euros durante todo el año. Es por ello que en este post te indicaremos cómo debes declarar el alquiler en la declaración de la renta teniendo en cuenta las deducciones a las que puedes tener derecho por el hecho de residir en España. Para el caso de españoles residentes en el extranjero las deducciones pueden variar.

Cuánto me puedo deducir de los ingresos del alquiler

Los propietarios deben declarar la totalidad de sus ingresos por alquiler. Sin embargo, a estos ingresos se les puede restar una serie de gastos detallados más adelante (intereses de la hipoteca, reparaciones, IBI, comunidad, seguro de hogar, etc) y sobre dicho resultado se puede aplicar una deducción del 60% si la vivienda ha sido alquilada como vivienda habitual a personas físicas.

No tienen derecho por lo tanto a dicha deducción:

• Los alquileres turísticos o de temporada (normalmente de menos de un año)
• Los alquileres de locales u oficinas, aunque fueran usados como vivienda temporal
• Los contratos de alquiler a empresas donde no figure el nombre y NIF de los inquilinos.

Cómo declarar el alquiler en la renta

Tanto los datos de tu vivienda, como de sus alquileres, debes incluirlos en el Apartado C, Página 6 y 7: Bienes inmuebles y rentas derivadas de los inmuebles a disposición de sus titulares, arrendados o cedidos a terceros, o afectos a actividades económicas.

Identificación del inmueble

Las casillas que van de la 0062 a la 0075 servirán para identificar el inmueble que has puesto en alquiler.

Si el inmueble tiene varios propietarios, a cada uno se le atribuye tanto la renta obtenida como los gastos deducibles en función de su porcentaje de propiedad o usufructo. Estos porcentajes deben indicarse en la casilla 0063 y 0064.

En el caso de ser propietario de una vivienda en alquiler debes seleccionar la casilla 0075 (Arrendamiento). Si el inmueble ha estado sin alquilar durante algún periodo del año, deberás indicar el número de días en la casilla 0073 en caso que nadie haya hecho uso de ella , o en la 0076 si ha sido tu vivienda habitual durante algún momento de 2022. Si se tratara de un inmueble alquilado como anejo a la vivienda (garaje, trastero) y para el cual no se hubiera indicado una renta específica aparte, debes ponerlo en la celda 0074.

Identificación de los arrendamientos

Una vez has indicado que el inmueble ha estado alquilado durante todo o parte de 2022, en las casillas que van de la 0091 a la 0101, deberás indicar la fecha de cada el contrato de alquiler -en caso de haber varios- e identificar a todos los inquilinos de cada contrato. Para identificarlos, deberás poner su NIF o NIE. En caso de extranjeros que no dispongan de NIE, deberás indicar el número de identificación fiscal de su país de origen.

Para cada contrato de alquiler, en la casilla 0100 deberás indicar también si está sujeto a la reducción del 60%. Esta reducción sólo aplica para contratos de arrendamiento de vivienda habitual (por 5 años).

Qué son los ingresos íntegros del alquiler

Una vez identificado el inmueble y el arrendamiento, toca declarar los ingresos íntegros de cada contrato de alquiler. Estos ingresos se deben de introducir en la casilla 0102.

Éstos son la suma de todas las mensualidades devengadas durante 2022, sin realizar ningún tipo de reducción y sin restar ningún gasto ni impago. En caso de que la mensualidad incluya otros conceptos además de la renta (comunidad, calefacción, IBI, etc) podrás incluirlas aquí, aunque en ese caso también deberán incluirse como gasto en las casillas correspondientes.

Gastos deducibles del alquiler: cuáles son y dónde ponerlos.

Los arrendadores pueden deducirse una serie de gastos que se restan al total de ingresos devengados por el alquiler durante el año. Esto hace que los impuestos por alquilar un inmueble se ajusten exclusivamente a los beneficios netos que en realidad has obtenido. Puede ser por lo tanto posible no tener que pagar ningún impuesto por alquilar, una vez deducidos gastos de cierto importe como los intereses de la hipoteca, la amortización del inmueble, gastos de reparaciones o gastos fijos como la comunidad o el IBI.

¡Atención! Si se trata de gastos anuales fijos (intereses, seguros, comunidad, etc) es importante tener en cuenta que sólo podrás deducirte la parte proporcional al número de días del año que la vivienda ha estado alquilada.

Intereses de la hipoteca:

Incluye tanto los intereses de créditos destinados a la compra o mejora de la vivienda, así como otros gastos asociados a la formalización de la hipoteca, como son los gastos de notario, las comisiones de apertura o por amortización anticipada del crédito. No incluye por lo tanto los importes destinados a amortizar el principal del préstamo.

Tanto en estos gastos financieros como en los de reparaciones, podrás observar que la declaración te permite incluir aquellos que no hayas deducido durante los 4 años anteriores a 2022. Esto es especialmente útil en el caso de que hayas aperturado una hipoteca o hayas realizado reformas recientes de un importe más elevado que los ingresos del alquiler de un año. Así podrás diferir esos gastos durante los 4 próximos años para asegurar que puedes deducirlos todos.

Las reparaciones y gastos de conservación del inmueble:

Los gastos de reparación y conservación son parte de los gastos de alquiler deducibles. Eso sí, debes tener cuidado y saber qué interpreta Hacienda como una reparación y lo que no lo es.

Puedes incluir lo que te has gastado en materiales, como la pintura, arreglo de instalaciones o de sustitución de calefacciones, puertas, ascensores u otros. Sin embargo no serán deducibles, las cantidades destinadas a la ampliación u obras de mejora de la vivienda.

La comunidad y otros gastos comunes:

Incluye los gastos de la comunidad de vecinos en caso de estar ésta constituida. De haber gastos extraordinarios o derramas, también podrás añadirlos. Evidentemente sólo puedes incluirlos siempre y cuando sea el propietario, y no el inquilino, quien pague dichos gastos.

Gastos de formalización del contrato y de defensa jurídica:

Estos apartados incluyen los gastos que se devengan por la formalización del contrato de alquiler que te cobró la inmobiliaria o gestor, así como los incurridos en la defensa de carácter jurídico (abogado, procurador, etc).

Cantidades devengadas por terceros por servicios personales:

En este epígrafe puedes incluir los gastos cobrados por el administrador de la finca o de la vivienda, así como gastos de portería, limpieza, jardinería o vigilancia cuando se cobren aparte o en lugar de los de comunidad incluidos en la casilla 0109.

Los suministros del hogar:

Se pueden deducir las cantidades destinadas a suministros, siempre que sea el propietario quien los pague. En el caso de que pague el inquilino, no podrás incluir dichos gastos.

Primas de contrato de seguros:

Como la prima anual del seguro de hogar, pero también puedes incluir la prima del seguro de impago de alquileres si la tuvieras.

IBI, tasas y otros impuestos:

Aquí debes incluir los tributos y recargos no estatales como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), las tasas por recogida de basuras, alcantarillado, alumbrado o cualquier otro tributo asociado a la tenencia o al uso del inmueble. No serán deducibles recargos que sean de carácter sancionador (multas).

Dinero que te adeudan:

Son los saldos de dudoso cobro. Si no te han pagado parte del alquiler devengado indicado en la casilla 0102, aquí puedes deducirte ese importe que no has cobrado. Para ello el deudor se tiene que encontrar en situación de concurso o han de haber pasado más de seis meses entre la primera reclamación a 31 de diciembre.

Amortización de bienes muebles:

Al declarar el alquiler también podrás restar las cantidades destinadas a la amortización de bienes muebles. Este apartado engloba el contenido del inmueble -su mobiliario fundamentalmente- que se amortizará a razón del 10% de su coste cada año.

Amortización de la vivienda:

Hacienda te permite restar de los ingresos íntegros del alquiler las cantidades destinadas a la amortización de bienes inmuebles. Esto quiere decir que puedes imputar un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: valor de adquisición satisfecho o valor catastral de la construcción.

Hay que tener en cuenta que el valor del suelo sobre el que está el inmueble no se amortiza, al considerar que no se degrada con el tiempo. En el caso de usar el valor catastral es fácil excluir el valor del terreno al venir desglosado en el recibo del IBI. En caso de que el valor que se use para la amortización sea el valor real de la compraventa, se le deberá restar el mismo porcentaje que representa el terreno en el total del valor catastral.

Para calcular la base amortizable, tanto en caso de usar el valor catastral como el de adquisición, se le deberá sumar el importe de gastos y tributos de la compraventa, así como las mejoras realizadas.

Ejemplo práctico de declaración de ingresos por alquiler de vivienda:

Para terminar de entender las explicaciones que te acabamos de dar, te presentamos un ejemplo práctico de cómo tributa el alquiler de una vivienda en la declaración de la renta.

• Ingresos íntegros por el alquiler: 8.000€ (8 meses x 1.000€ de mensualidad)
• Gastos deducibles:
  • Intereses de hipoteca: 1.150€
  • Seguro de la casa: 250€
  • Gastos de comunidad: 600€ (50 €/mes)
  • Tributos recargos y tasas: 550 €
  • Gastos de conservación y reparación: 250€
  • Prima de seguro de hogar: 200€
• Amortización:
  • Si el valor catastral de la construcción es 60.000€ y del terreno 20.000€ quiere decir que la construcción representa un 75% del total del valor
  • Si el valor real de la compraventa fue de 100.000€ habría que coger éste por ser superior al catastral y aplicarle el 75% para extraer el valor de la construcción (75.000€ en este ejemplo)
  • Para calcular el valor amortizable, hay que sumar gastos de compraventa y mejora. Asumamos 15.000€
  • La amortización del inmueble sería de (75.000€+15.000€)x3% = 2.700€
• Si el inmueble ha estado alquilado 8 meses del año, sólo se podrá deducir la parte proporcional de los gastos y la amortización:
  • 3.000€ de gastos + 2.700€ de amortización
  • 5.700€ x 8 / 12 = 3.800€

Con estos datos, los ingresos íntegros suman un total de 8.000 euros a los que se le restará 3.800 euros en gastos deducibles. El resultado es que su beneficio fue de 4.200 euros.

Sobre este beneficio se puede aplicar una reducción del 60% ya que la vivienda ha sido alquilada como vivienda habitual. Por lo que esa cifra pasará a ser de 1.680 euros, que será el dinero que finalmente integrará en la declaración de la renta dentro de la base imponible general.

Las consecuencias de no declarar el alquiler en la renta

No declarar un alquiler -o hacerlo incorrectamente- supone que en el caso que Hacienda se entere podrías recibir una sanción que varía entre el 50% y el 150%, del importe dejado de declarar, además de tener que pagar los intereses generados y no poder disfrutar de la deducción del 60%.

Es importante tener en cuenta que Hacienda tiene muchos medios para comprobar si una vivienda está alquilada o no. Pueden por ejemplo cruzar datos con las empresas de suministros de agua y luz, padrones municipales, declaraciones de renta de los inquilinos, datos del catastro, administraciones depositarias de fianzas, etc.

Como puedes ver, las sanciones de Hacienda por no declarar el alquiler conlleva muchas desventajas económicas, por lo que hoy en día no hay que pensarse mucho si compensa o no declarar el alquiler y la renta correctamente. Lo mejor que puedes hacer es declarar todos tus ingresos y gastos y así beneficiarte de las reducciones antes mencionadas.

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